Etažna lastnina

KAJ JE ETAŽNA LASTNINA?

Etažna lastnina je posebna oblika lastnine v večstanovanjskih stavbah. Po določilu Stvarnopravnega zakonika (SPZ) je etažna lastnina: »lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov, ki služijo vsem ali nekaterim posameznim delom zgradbe«.

KDAJ VZPOSTAVLJAMO ETAŽNO LASTNINO?

Etažno lastnino vzpostavimo:

1. na vseh novozgrajenih stavbah
2. na vseh večstanovanjskih družinskih hišah, kjer solastniki zaradi večje pravne urejenosti in varnosti, sprejmejo odločitev o razdružitvi solastnine
3. na vseh starejših stavbah, kjer je v zemljiški knjigi vpisano le zemljišče
4. na vseh starejših stavbah, kjer je stavba vpisana v zemljiški knjigi, vendar je vzpostavljena nedokončana – nepopolna etažna lastnina in sicer gre za primere:
   1. kjer je v zemljiški knjigi vpisano le zemljišče, pri njem pa lastniki stavbe s solastninskimi deleži;
   2. kjer je stavba vpisana v zemljiški knjigi, vendar je vzpostavljena nedokončana – nepopolna etažna lastnina po določbah Zakona o denacionalizaciji (ZDen) – gre za stavbe, pri katerih je prišlo do izvzetja posameznih delov iz nacionalizacije ali so bili po določbah ZDen vrnjeni le nekateri posamezni deli stavbe. Po statusu gre v zemljiški knjigi gre za vpis t. im. začasne etažne lastnine (stavba oz. njeni deli so vknjiženi z začasnimi identifikacijskimi oznakami 900 in dalje) na podlagi 2. člena Uredbe o naložitvi in vodenju zemljiške knjige z uporabo računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov s podatki zemljiškega katastra (Ur. l. RS, št. 42/2001). Takšna stavba nima vpisanih skupnih prostorov ter deležev na njih, pogosto tudi niso vpisana vsa stanovanja, vsi nevpisani deli so zajeti pod začasno oznako 900, pri kateri je praviloma vpisana družbena lastnina v korist pravne prednice sedanje občine.
   3. kjer je stavba vpisana v zemljiški knjigi, vendar je vzpostavljena nedokončana – nepopolna etažna lastnina na podlagi t. im. interventnega zakona – Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS) – tudi takšna stavba praviloma nima vpisanih skupnih prostorov in solastninskih deležev, včasih tudi ne vseh stanovanj, vsi takšni nevpisani – nerazdelieni deli so zajeti pod oznako 9999, pri kateri je praviloma vpisana občina (družbena lastnina) ali pa investitor, katerega pravni naslednik je praviloma v stečaju.
   4. kjer je stavba vpisana v zemljiški knjigi, vendar je vzpostavljena nedokončana – nepopolna etažna lastnina na podlagi Projekta etažne lastnine (PEL), ki ga je izdelal investitor objekta – tudi tu skupni prostori so vpisani kot last investitorja (praviloma v stečaju) ali celo občine, prav tako niso določeni solastninski deleži.

KAKO VZPOSTAVIMO ETAŽNO LASTNINO?

Po proučitvi zemljiškoknjižnega in geodetskega stanja za vas izpeljemo celovito storitev oblikovanja etažne lastnine, ki se deli na dve zaporedni fazi:

GEODETSKI DEL STORITVE

Vsa geodetska opravila izpelje naš kooperant – odgovorni geodet, med katera sodijo predvsem;

1. kontrola vpisa stavbe v kataster stavb ter primerjava s stanjem v naravi
2. sprememba katastrskega vpisa, v kolikor se to pokaže za potrebno znotraj uvodnega postopka kontrole
3. vpis stavbe v kataster stavb
4. ponovni vpis stavbe v kataster stavb
5. evidentiranje zemljišča pod stavbo
6. parcelacija zemljišča/dvoriščaokoli stavbe, v primeru, da je želja solastnikov, da se tudi to razdeli.

PRAVNI DEL STORITVE

Po zaključku izvedenih potrebnih geodetskih postopkov, ko so glede stavbe vsi vpisi/spremembe zavedeni v geodetskih evidencah (GURS), sledi pravni del storitve, ki se zaključi z vpisom v zemljiško knjigo. Med pravna opravila sodijo;

1. sestava sporazuma o oblikovanju etažne lastnine z določitvijo solastniških deležev na splošnih in posebnih skupnih delih
2. oddaja pripravljene listine naročniku (po dogovoru predstavniku stavbe/e ali upravniku, če ga stavba ima) v pregled, pridobivanje podpisov
3. po podpisu usklajenega sporazuma – priprava dokumentacije za FURS in vodenje postopka pred FURS
4. priprava dokumentacije za izbranega notarja, kamor se podpisan in davčno potrjen sporazum predloži za namen overitve podpisov solastnikov/etažnih lastnikov in nadalje za vložitev zemljiškoknjižnega predloga v zemljiško knjigo.

KAJ V PRIMERU NESODELOVANJA MED LASTNIKI – PODPISNIKI SPORAZUMA?

Oblikovanje etažne lastnine na podlagi sporazuma o oblikovanju etažne lastnine (sporazumno urejanje) je eden od načinov urejanja. V primeru nesoglasij, sporov ali nesoglasij med lastniki ali v primeru velikega objekta z večjim številom lastnikov (50 in več stanovanjskih enot), ko torej do podpisa sporazuma nikakor ne more priti, se etažna lastnina lahko izpelje preko sodišča – v nepravdnem postopku po določilih Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča ( ZVEtL-1, Ur.list RS, št. 34/2017), vendar to velja le za stavbe, na katerih je bila nepopolna etažna lastnina vzpostavljena pred datumom 1.1.2003.